关于房屋抵押贷款风险提示的通知

（银监办发〔2010〕55号）

       各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：

    近年来，我国城市现代化建设步伐不断加快。在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范，进一步加剧了这种风险。为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：

    一、严把客户准入关，坚持信贷管理的基本原则和标准。银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，避免简单依据第二还款来源选择目标客户。

    二、严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。

    三、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。如遇特殊情况，应当进一步加大现场核查频率，并针对存在的风险漏洞，提出有效的控制措施。

    四、完善抵押权设置的法律手续，通过合同形式防范抵押悬空的风险。银行业金融机构应按照协议承诺的原则，对现有的借款合同文本和抵押合同文本进行修订和完善。一是要求抵押人和借款人明确承诺，在知悉抵押房屋将被拆迁的信息时，应及时向贷款人履行告知义务。如抵押人和借款人未及时履行告知义务的，应当承担由此产生的违约责任。二是约定抵押房屋如被拆迁后的后续事项。对于采用产权调换补偿形式的，抵押人和借款人应与贷款人协商清偿债务，或重新设置抵押并签订新的抵押协议，在原有抵押房地产灭失后而新抵押登记尚未办理之前，应由具备担保条件的担保方提供担保。对于以补偿款方式进行补偿的拆迁房地产，贷款人有权要求抵押人将拆迁补偿款通过开立保证金专户或存单等形式，继续作为抵押财产。

    五、加强与当地城建部门和房屋管理部门的联系与沟通，增强抵押物管理的前瞻性和主动性。银行业金融机构应高度关注当地城市规划的制定和调整以及近期房屋拆迁情况，主动捕捉并分析整理有价值信息，审慎评估抵押房屋的拆迁可能性、价值波动性、处置可行性等，增强抵押物管理工作的针对性。要有效运用法律手段，切实保护自身的合法权益。银行业协会应当积极发挥桥梁和纽带作用，在银行业金融机构与城建部门和房屋管理部门之间搭建信息沟通平台，探索有效的沟通机制。

    各银行业金融机构在收到本通知后，应根据上述要求，系统梳理本单位各项抵押物管理制度和相关法律文本，全面清理存量房屋抵押贷款和抵押房屋，深入分析其现状和风险隐患，制定有针对性的应对措施。有关情况应及时向监管部门报告。

    请各银监局将本通知转发至辖内银监分局及相关银行业金融机构。

 中国银行业监督管理委员会办公厅

 二〇一〇年二月二十日